Pressionadas pelo aumento das desist\u00eancias de compra de im\u00f3vel, incorporadoras querem que os bancos antecipem o financiamento imobili\u00e1rio para o momento de venda na planta.<\/p>\n
A pr\u00e1tica j\u00e1 acontece entre os bancos p\u00fablicos, sobretudo em empreendimentos de habita\u00e7\u00e3o popular. J\u00e1 os bancos privados resistem \u00e0 proposta por entender que ela aumenta seus riscos.<\/p>\n
Hoje, o mais comum \u00e9 que o comprador pague uma parte do im\u00f3vel \u00e0 incorporadora durante a obra e contrate o financiamento com o banco quando receber as chaves.<\/p>\n
O problema \u00e9 que, nesse meio tempo, a situa\u00e7\u00e3o financeira do cliente pode piorar a ponto de o banco rejeitar a concess\u00e3o do cr\u00e9dito.<\/p>\n
Sem o recurso, o comprador desiste da aquisi\u00e7\u00e3o \u2013o chamado distrato, no jarg\u00e3o do setor\u2013 e a incorporadora precisa revend\u00ea-lo para pagar as d\u00edvidas que contraiu ao realizar a obra.<\/p>\n
Ao lado da queda nas vendas, essa tem sido uma das principais raz\u00f5es para a crise do setor. Ao antecipar a concess\u00e3o do financiamento para a compra na planta, por\u00e9m, o risco de distrato desaparece porque o cliente j\u00e1 tem um contrato com o banco.<\/p>\n
\u00c0 medida que a obra avan\u00e7a, o banco libera dinheiro para a construtora e cobra do cliente juros sobre esse repasse. O pagamento das parcelas do financiamento come\u00e7a ap\u00f3s a entrega do im\u00f3vel.<\/p>\n
A Caixa trabalha com esse formato desde 1997. Hoje, quase 100% dos im\u00f3veis vendidos pelo Minha Casa, Minha Vida e 60% do restante s\u00e3o financiados nesse sistema, segundo Teot\u00f4nio Costa Rezende, diretor-executivo de habita\u00e7\u00e3o do banco.<\/p>\n
O Banco do Brasil tamb\u00e9m oferece o produto e anunciou recentemente que vai estend\u00ea-lo para a linha Pr\u00f3-Cotista, para im\u00f3veis de at\u00e9 R$ 750 mil financiados via FGTS.<\/p>\n
“Fizemos isso porque queremos nos relacionar com o cliente o mais cedo poss\u00edvel. Isso permite que eu o fidelize e acompanhe melhor seu comportamento”, diz Raul Moreira, vice-presidente de neg\u00f3cios de varejo do banco.<\/p>\n
CONSUMIDOR<\/strong><\/em><\/p>\n Para o cliente, a principal vantagem \u00e9 ter o financiamento garantido no momento da compra. “Ele tem certeza sobre o cr\u00e9dito e as taxas”, diz Luiz Fran\u00e7a, presidente da Fran\u00e7a Participa\u00e7\u00f5es e membro do conselho de administra\u00e7\u00e3o da Tecnisa.<\/p>\n O professor da USP Jo\u00e3o Rocha da Lima J\u00fanior, especialista em mercado imobili\u00e1rio, concorda. “O comprador se enquadra em um pre\u00e7o que ele sabe que \u00e9 capaz de pagar desde a origem”, afirma.<\/p>\n O que as incorporadoras querem \u00e9 que mais bancos adotem a pr\u00e1tica e financiem na planta tamb\u00e9m im\u00f3veis mais caros. Segundo Luiz Moura, diretor da Abrainc (entidade que re\u00fane empresas do setor), o grupo negocia uma proposta com as institui\u00e7\u00f5es financeiras.<\/p>\n A incorporadora Rodobens, que j\u00e1 faz uso do modelo em seus empreendimentos para o Minha Casa, Minha Vida, deve lan\u00e7ar at\u00e9 o fim deste ano um projeto direcionado para a classe m\u00e9dia com financiamento na planta.<\/p>\n “Vamos usar esse produto como um teste. O lado bom \u00e9 que diminui os distratos e minimiza os riscos da empresa”, diz Fl\u00e1vio de C\u00e1pua, diretor financeiro e de rela\u00e7\u00f5es com investidores da Rodobens.<\/p>\n BANCOS PRIVADOS<\/strong><\/em><\/p>\n Se depender das institui\u00e7\u00f5es financeiras, por\u00e9m, a probabilidade de o plano ser ampliado para outros segmentos \u00e9 baixa. Bradesco, Ita\u00fa e Santander n\u00e3o oferecem o produto em nenhuma linha de financiamento.<\/p>\n Do ponto de vista dos bancos, um dos principais problemas \u00e9 a dificuldade de prever a infla\u00e7\u00e3o entre a compra na planta e a entrega do im\u00f3vel e embuti-la no financiamento, segundo Gilberto Duarte, presidente da Abecip (Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Entidades de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio e Poupan\u00e7a).<\/p>\n Outra quest\u00e3o \u00e9 o que acontece caso ocorram problemas na obra, como embargos da constru\u00e7\u00e3o e atrasos na entrega. Ainda que os bancos afirmem contratar seguros e poder trocar a construtora, esse processo n\u00e3o \u00e9 simples, segundo Lima J\u00fanior, da USP.<\/p>\n “\u00c9 um risco que o banco n\u00e3o sabe dimensionar e um controle que ele n\u00e3o sabe fazer. Ele n\u00e3o tem expertise nisso”, afirma o professor.<\/p>\n “Achamos que esse produto \u00e9 vi\u00e1vel para im\u00f3veis de menor valor, mas, para o nosso mercado e do nosso ponto de vista, n\u00e3o temos interesse em faz\u00ea-lo”, afirma Rodrigo de Barros, superintendente executivo de neg\u00f3cios imobili\u00e1rios do Santander.<\/p>\n PERGUNTAS E RESPOSTAS<\/strong><\/em><\/p>\n 1) Como \u00e9 o financiamento convencional de um im\u00f3vel novo?<\/p>\n Ao comprar um im\u00f3vel na planta, o cliente paga entre 20% e 30% do valor para a construtora (entrada e parcelas) at\u00e9 a entrega das chaves. Neste momento, o valor do im\u00f3vel \u00e9 corrigido pelo INCC (\u00cdndice Nacional de Custos da Constru\u00e7\u00e3o) e \u00e9 descontado o valor pago para a construtora. Para pagar o restante, o comprador contrata um financiamento e d\u00e1 o im\u00f3vel em garantia. Caso o cr\u00e9dito seja reprovado no banco ou desista de adquirir o im\u00f3vel, ele pode reaver parte do que foi pago.<\/p>\n 2) O que muda quando o financiamento \u00e9 na planta?<\/p>\n O cliente passa pela an\u00e1lise de cr\u00e9dito na hora da compra. Ao ter o cr\u00e9dito aprovado, o cliente passa a pagar juros sobre os recursos repassados pelo banco \u00e0 construtora para fazer a obra at\u00e9 a entrega do im\u00f3vel. Se a institui\u00e7\u00e3o libera no primeiro m\u00eas 5% do valor do im\u00f3vel, o cliente pagar\u00e1 juros sobre esse montante. Quando a unidade \u00e9 entregue, o comprador come\u00e7a a pagar as parcelas do financiamento e os juros sobre o saldo devedor. N\u00e3o h\u00e1 corre\u00e7\u00e3o pelo INCC nesse caso.<\/p>\n 3) O cliente pode desistir da compra do im\u00f3vel?<\/p>\n Como o im\u00f3vel j\u00e1 \u00e9 propriedade do cliente, ainda que n\u00e3o esteja conclu\u00eddo, ele pode rescindir o contrato com a construtora, mas seguir\u00e1 com a d\u00edvida de financiamento com o banco.<\/p>\n 4) E se a construtora atrasar a entrega do im\u00f3vel?<\/p>\n Na Caixa, depois de seis meses de atraso, a cobran\u00e7a de juros \u00e9 suspensa.<\/p>\n 5) Esse modelo sai mais caro para o consumidor?<\/p>\n Depende. Bancos e incorporadoras afirmam que os juros pagos durante a obra equivalem \u00e0 corre\u00e7\u00e3o do INCC feita no modelo convencional. O recomendado \u00e9 o consumidor calcular os dois cen\u00e1rios antes de contratar a modalidade.<\/p>\n Reportagem e Foto:<\/strong><\/em>
\nhttp:\/\/www1.folha.uol.com.br\/mercado\/2016\/08\/1807885-incorporadoras-pressionam-bancos-para-financiar-imoveis-na-planta.shtml<\/em><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"